【美东漫谈】中美住房大对比 美国这座大山绝对不比中国轻松

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原标题:美国的三座大山之一——住房

作者:青平

 

国内的朋友纷纷抱怨中国现在有三座大山:住房、医疗、教育。我不禁感叹就算没有普世价值也还有普世痛苦啊。

新中国从建政始就想以美国为师。计划经济时代想学也学不了,改革开放转轨市场经济后终于可以一偿宿愿。其间也试行过新加坡的制度:华人背景,威权主义,经济发达,不过一个城市的经验在大国不具备推广性,在苏州搞了一个试验区后无疾而终。话说,师从强者是接近,超越强者的捷径,中国理想中的老师要满足如下条件:国家够大,民族够杂,实力够强,而符合这标准的只此一家。中国的市场经济制度复制了不少美国模式。这三个产业的市场化是美式市场经济的特色,可以说这三座大山是从美国搬过去的。然而橘生于淮南为橘 生于淮北则为枳,由于国情和发展阶段的迥异,它们在中国和美国有的大同小异有的却大相径庭。

先从争议最大的住房谈起。

房地产是所有市场经济国家的支柱产业,这是常识性问题。中国在短短20年从无到有创造了世界第一,市值400万亿的房市,房地产对中国经济奇迹居功甚伟。上世纪90年代初中国既缺乏产品也缺乏资金,而房地产就成为完成资本积累的关键。民间存款被这个产业激活,同时货币通过信贷产生,中国经济从此进入高速发展的良性循环。在过去的20年里这个行业造富无数,纠纷无尽,多少官员尽折腰,与之而来的贫富分化,产业空心,政府财政依赖,银行债务也被讨论的很详尽了。世界经济史告诉我们,房地产是资本主义初期的经济发动机,概莫能外。可以说中国的房地产引领中国进入了市场经济的新阶段,激活了整个民间消费。

中国房地产的焦点是房价,以北上广深为代表的一线城市的房价在过去的十几年里涨了10余倍。房价高的原因讨论得比较多了,地方政府对房地产财政的依赖,土地供应的人为紧缺和政府垄断,同时投资渠道有限,资金不能自由流动导致社会资金集中投资到房地产上,导致普通工薪阶层望房兴叹。现在一线城市买房的主流是投机,投机的心理很简单,一套房多少钱无所谓,只要房价持续上涨,用银行贷款买进,半年后涨一千万,出手就赚一千万,稳赚不赔。所以房价涨的时候没有贵贱的概念,只有入手早晚的区别。其中的关键就是对房价上涨的心理预期,一旦大家觉得房价要跌,就会形成一个恶性循环,看看90年代的日本就知道房地产崩盘的后果。所以政府会尽一切可能避免房价崩盘,不涨不跌应是现阶段最理想的调控结果。

实话实说,高房价是全世界大城市的通病,工薪阶级买不起也是普遍现象,只不过中国大城市的房价上涨幅度之大,涨速之快史无前例。

时至今日,中国房地产对经济拉动的边际效应开始下降,住房库存量接近饱和,买得起的都狡兔三窟了,买不起也放弃了。与此同时城镇化减慢,人口下降,需求和供给的变化决定了未来房市的大趋势。对地方政府来说卖地是财政收入的关键,仅2017年全国土地出让收入就达52059亿元,同时土地资源却有限,这对矛盾决定房地产税的必然到来。这个税要赶在无地可卖之前开征,估计就在这两三年。从现在开始中国的房地产会逐渐成为一个稳健的产业,还是经济支柱,但暴涨暴富的时代一去不复返了。镏金时代是人人发财的时代,中国的镏金时代既房地产暴发人人发财的阶段已经结束了。对普通人来说发财要靠赶上好时代。这个时代的结束标志着中国的阶级也基本成型,以后阶级上升空间会越来越小。好也罢坏也罢,阶级流动减慢说明社会逐渐成熟。

1949年,美国通过了《住房法案》,宣布了它的住房目标:“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家”,在过去的60多年里,联邦政府为低收入人群修了500多万套住宅。各个州和地方政府也有相应的政策和法规来保证低收入者的住房。比如对低收入的老年人只需要付月收入的10%就可以入住由政府补贴设施齐全的老年公寓。纽约市有对租户的保护法案,房东每年房租涨价不能超过5%,而且还不能无理由不续租,结果不少长期租户可以以远低于市场价的租金享受都市生活。 纽约市还有一个有趣的政策,任何公寓必须保证5%的房子给低收入人群,经常可以看见曼哈顿价值几百万的豪华公寓里有普通人出没。但美国解决住房问题主要还是依靠市场,政府不会出台任何措施限价,利率和税收是调控的两大利器。

住房是美国人的人生三大开销(买房,子女学费,养老)之一。通常的说法是买房是普通人一生最大的一笔投资。美国房地产业成熟,鲜有大规模开发,但仍占GDP20%左右,经济支柱当之无愧。买房后,室内装修,空调暖气,各种设备管道的更新换代,养活一大批附属产业和手工业者。安顿下来院子里种花种草,剪草施肥,除虫砍树也是一个大生意,美国草地面积超过农田面积,这个行当的规模可想而知。隔些年屋顶,外墙,窗户是不是要换,动辄就是几万美元的大项目。别忘了房地产税,美国的房地产税是把地方政府和学校的开销打包一起征收。各个地区对房子估值不同,税率也不一。以美东税率比较高的新泽西为例房地产税按房屋估值的2-3%征收很普遍,房税猛如虎绝不夸张。长安居大不易,美国居更不易啊。美国一般以税前收入的30%作为房贷的衡量标准,超过了说明负担不起,申请贷款困难。这也是美国人买房后消费不太受影响的原因,毕竟还有70%的收入可供支配。房价直接决定了社区的阶级,贵区=好区=好学区。美国每个房产经纪都挂在嘴上的Location! Location! Location! 地段、地段、地段!这是美国的人以类聚。

一般说来美国的房地产不大会暴涨暴跌,以过去50年的数据看,房地产年平均回报率在5%左右。美国房地产还有一个特点就是证券化,这能降低融资成本,缓解资本金压力和增加流动性。不过一旦出事就会牵一发而动全身,导致大范围的金融危机。记忆犹新的有2000年被美联储的低息政策吹出的房地产泡沫,这个泡沫破灭直接导致了2008年的次贷危机。泡沫恒在,这是人性决定的,唯一的区别是泡沫大小和破裂以后恢复快慢。

中美房市大同小异,主要区别是发展阶段不同,美国已经是成熟市场,而中国的房市是正在从高速成长期过度到成熟期。住房是个国际性难题,有其复杂性和多样性。同时兼顾市场性和公益性的房地产政策,既有良心的市场值得期待。

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