在德国租房还是买房合适?下决定前先看这里的说法!

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德国华商报讯:

 

买房好还是租房好?这简直是一个无解的问题。很多在寻找居所的人都想知道这个答案。在中国,小编肯定毫不犹豫的说“买”。但是在德国,呵呵,这是一个非常非常非常纠结的问题。

2005年12月31日以前,在德国买房,政府按照家庭人数,给与购房补贴,补贴分8年付清,比如四口之家,买房8年后共能得到2万3千多欧元的政府补贴。

这个补贴对当时的德国人买房起到了促进作用。可想而知,当时的德国人是多么不喜欢买房,就是一个传统的租房国家。

现在德国的房租日益上涨,以2017年为例,以人口低于5万的小城市,房租更是日益上涨。距离瑞士较近的德国城市Lörrach(勒拉赫)涨幅最高,为8.5%。斯图加特东南部城市Ostfildern (奥斯特菲尔德尔恩)在测评中排名第二!这个只有3万8千人的小城相比于去年同期房租上涨了5.7%。

这些小城基本上都是大城市的卫星城,距离大城市并不遥远,以前房租真真真真是超级便宜,或许是大城市的高房租导致了人口的外溢,现在的人们纷纷把目光盯上了这些卫星城,导致了房租的暴涨。

当然,这些小城市也符合德国人的选房准则:

在城市化的进程中,但对住房自然环境的要求并没有放弃或改变,一般还是希望周围环境优美,有绿地,有树林,有水域,安静无噪音干扰;但同时还要:公共交通方便,离商店,学校,药店等近些….。而在城市里,这些条件有时是互相矛盾的,这就增加了现在选房的难度。

按小编个人的体会,德国的买房族,需求的是一种“都市里的乡村”那样的感觉,在家里享受乡村的恬静,出了家门就能享用城市的繁华。 那么这些卫星城市就成为买房的首选。

现在这种德国房租暴涨的境况下,买房合算还是租房合算呢?而且随着低利息政策,在储蓄根本没有吸引力的情况下,而房贷利息又比较低,所以很多德国人的投资理财方式转为购房。

 

但是在德国,还得分城市分地区来看待买房还是租房这一问题。

比如,在Nordfriesland(北弗里斯兰地区)的房价每平方将近5000欧元,在法兰克福、慕尼黑等大型城市的房价更不要提了,每平方的价格将近6000-10000欧元。这么换算下来,25年租房甚至能省下177000欧元,或许更多。换而言之,居住在这些城市的话,肯定是租房划算。而在卫星城,如Lörrach(勒拉赫),买房就要比租房划算,因为房价相对于大城市还是比较便宜。一般说来,卫星城市的房价要比大城市的房价便宜三分之一左右。

千万不要以为买房之后,再也不用支付租金,可以省钱。其实买房之后,每个月除了还贷款之外(一次性付清房款的土豪除外),还需要缴纳各种费用,小编为各位读者详细说明一下吧。

 

运行成本费,国人也称之为杂费
Betriebskosten

包括市镇的公共捐税,例如垃圾处理费、污水处理费、道路交通清洁费,等等;公共用电、水费、集中供暖费,等等。这些费用是无论住在公寓楼还是排屋或者独立的别墅的业主都无法避免的。根据“营运成本条例”,业主必须支付建筑物、附带设施以及设施使用而产生的所有开支。

“能源费用,如水电,暖气等,这些都是业主最大的支出”波恩住宅物业协会主席Edeltraud Reitzer认为。但是除此之外,还有花园的维护,楼梯以及其他公众设施清洁费,烟囱清扫和烟雾探测器的维护费用。根据每个房产设备的不同,还会产生其他各种费用。例如,如果公寓楼有电梯,则必须考虑维护成本。

如购买的是公寓楼,所有的住户,根据自家住房面积来平摊各项运行成本费,暖气和热水费等是根据用户的实际使用数据结算。如住家有独立的加热器等,那么可以直接和供应商结算。通常情况下,公寓楼很少有这么做的业主,都是使用集体供暖和供水。

 

房屋物业维修基金
Hausgeld

Hausgeld包括Betriebskosten,但是不等同于Betriebskosten。一般分二个部分:一是自己住房或租客使用产生的费用,包括水、暖气、垃圾费等等;二是房屋的维修费,储备金,财产保险和责任保险等。

我们这里说的Hausgeld就是第二部分,属于房屋物业维修基金。

房屋物业维修基金,每月缴纳,由物业管理中心收取。“物业管理中心会为这个费用建立一个单独的账户,并根据当年的使用维护情况,年终单独结算。所以每年缴纳的费用不同,多退少补”Edeltraud Reitzer特别强调说。房屋物业维修基金里包括整幢房子的正常维修的准备金 (Rücklage für Renovierung) 。这里讲整幢房子的维护范围有:楼梯、公共地下室、屋顶、没有住人的阁楼、洗衣房、房屋的外墙面、承重墙以及天花板等。

 

房屋设备日常维护保养
Instandhaltung

房屋设备日常维护保养金主要用于日常维护(Instandhaltung)和修缮(Instandsetzung)。日常维护是指对建筑物外观、电力、卫生等设备日常的小修小补和供暖等公共设施的清理维护;修缮主要是针对建筑物因老化或外力造成的损坏。

这样的储备金是非常有道理的,如碰到突然需要维修或替换的设备,就不必为资金烦恼。但是这个费用通常由物业管理中心自行决定,很大程度取决于房屋的自身状况,来决定每年的储备金额度应该是多少。

如房屋的使用年限不到22年,每平方米、每年的维护费用不得超过7.10欧元;超过22年的房屋,每平方米、每年的维护费用不得超过9欧元;超过32年的房屋,每平方米、每年最高的维护费用不得超过11.5欧元。但是如果房屋带电梯,则每平方米需要增加1欧元。

 

物业管理费
Verwaltung

主要是支付给物业管理人的报酬和管理费用。管理费用是业主和物管中心单独商定的,没有法律要求的必须费用。根据2015年秋季的IVD研究,德国物业管理费,住户每月缴纳额在15.58欧元至30.81欧元之间(税后)。一般来说,具体缴纳金额还取决于每幢房屋的住家数量。

需要注意的一点,业主即使长期不在自己的房产中居住,也有义务支付物业费,否则其他业主有权要求偿还。

物业管理中心每年都要召开业主大会,讨论由房屋产生的各个问题,比如更换能源供应商、维修房屋的屋顶,等等。作为物管需要为业主解决由房屋而产生的各类问题,和协商各方面人员,如联系维修人员,房屋评估人员,保险公司,市政工作人员等等。

买房还是租房,都需慎重考虑。在德国买房,除去房价的因素,还必须全盘考虑每年必须支付的物业费成本。房产因地点、设施、房龄、物业管理公司等因素不同,物业费的金额可能会有相当大差异,不能忽视这些将对物业费造成影响的因素。

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