【王硕心得】旅德专家为你支招 房客不付房租该怎么办?

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原标题:房客不付房租怎么办?
作者:王硕

 

房客赖账,房东必须马上开始行动,不能等待。那种盲信承租人所谓“短暂缺钱,会立即支付”的许诺,依据我们的经验,最终会留下更加惨痛的教训。

没有按时收到房租的房东,尤其是依赖房租收入来每月偿还买房贷款的房东来说,会马上陷入财政困境。对于长期债务关系,比如说房屋租赁事宜,很多房东犯的错误就是先把焦点放在催租上,而不是把主要精力放在尽快赶走房客上,以避免房东的后续经济损失。

具体做法:因为支付拖延而解约

如果租房人已经拖延支付且符合法律前提条件,应该立即解约。纠结情结、恻隐之心、犹豫不决,我是否等到租房人拖延两个月的房租时再解约,这是大忌。德国民法典第543条2段3a说:错过了两个支付日期,并且是“并非少量”的拖欠就可解约。“并非少量”是什么含义?其定义在德国民法典569条3段1条中有写到:拖欠金额超过一个月的房租后,即可视作“并非少量”。只要拖欠的金额达到一个月,租金再加一分钱,如果连续拖欠两个应付期限,即可立即无限期解约。

有效的解约书一定要满足必要的形式上的要求。外行人可以请教租房律师,不要在请律师上纠结小钱,因为解约书在被确认无效之后,需要重新发出书面解约,这势必造成时间的拖延,进而造成实质的财务损失。

提示:如果租户经常拖延房租的支付,同样可以给无限期解约。当然,事先需要给租户书面警告并“威胁”他:如果再犯,则给予无限期解约。

驱客控告与/或者支付控告

 

房客没有在给定的期限内腾退住房/或者仍然没有交齐拖欠的房租的话,必须走法律途径。对此有多种法律途径方法。

如果仅仅是涉及拖欠房租,则使用司法催款程序。

如果租户不按期腾退,则必须提出驱客起诉书(所谓的驱逐通知)。需要注意的是,通过司法催款不能同时获得驱客效力。

我们的经验表明,承租人既不会腾退住房,也不会交齐拖欠的房租。司法上有效的做法是,同时而且分开进行司法催款程序和驱客控告。承租人在驱客程序中往往声称住房有缺陷而要求减租。当然,房屋的缺陷不足以构成驱客理由。尽管如此,法庭通常还是要裁决,这就意味着法庭在驱离程序之余,还要在一个判决中决定承租人还有多少拖欠房租。这个流程对房东是不利的,因为房东在获得控告立案前必须等待专业鉴定人员对房屋进行鉴定。对此,房东将再次失去时间和金钱。

一句话,过于相信房客,会给房东自己带来不尽的麻烦。

(本文参考了德国律师文章)

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